На текущий момент имеется несколько факторов, которые определяют дальнейшее поведение рынка жилья и почти все они указывают на долгосрочный разворот ценового тренда. Первый фактор - полная потеря массового платежеспособного спроса. Пиковые цены в городах с населением от 300 тыс. чел., составляли в среднем 10-11 фактических средних годовых доходов одного работающего (СГД) для данного города за типовую квартиру. Под типовой квартирой имеется в виду полностью готовая первичная двухкомнатная квартира улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе, которую можно рассматривать за текущий жилищный стандарт среднего домохозяйства. Исходя из того, что в первой половине 2007 средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 14% в рублях при учетной ставке ЦБ РФ в 10.5%, нетрудно посчитать, что при покупке типовой квартиры в ипотеку сроком на 27 лет, ежегодная сумма выплат в первые годы составляет около 160-180% СГД, даже с учетом налоговых вычетов. А если добавить к этому 15-20% СГД за коммунальные услуги, то становится очевидно, что массовый потребитель теоретически не может покупать квартиры по текущим ценам, даже с учетом роста собственных доходов на 20% в год на протяжении ближайших лет.

Реально, сегодня среднее домохозяйство может позволить себе ипотечный кредит с объемом текущих выплат порядка 75-80% СГД на момент покупки. В обоснование этой цифры можно привести следующие соображения. С одной стороны, стоимость аренды типового жилья (со всеми услугами ЖКХ) как минимум с 2000г. стабильно держится на уровне 60-70% среднего дохода для почти любого города. Очевидно, что в условиях существующего в России дефицита жилья домовладельцы выжимают из арендаторов максимум возможного. О том же говорят и данные статистики, из которых видно, что доходы среднего российского потребителя все еще практически полностью уходят на оплату и приобретение необходимых товаров и услуг, без особых излишеств. Таким образом, 60-70% текущего СГД являются объективным пределом, который среднее домохозяйство может позволить себе тратить на жилье в течение длительного времени. С другой стороны, благодаря высокой инфляции и дефициту рабочей силы, все последние годы происходит рост заработной платы основной массы населения примерно на 20% в год и все говорит о том, что эта тенденция продлится еще несколько лет. Поэтому, среднестатистическая семья может более или менее уверенно ожидать увеличения своих номинальных доходов примерно на 50-60% в течение следующих трех лет. Следовательно, приобретая жилье в кредит, выплаты по которому составляют порядка 75-80% СГД на момент покупки, типичная семья может рассчитывать на снижение относительного объема выплат по кредиту примерно до 50% своего возросшего дохода в течение трех лет, а с учетом оплаты коммунальных услуг до тех самых 60-70% текущего СГД. Три года можно считать предельным сроком такого сценарного планирования, поскольку, с одной стороны, мало кто может уверенно прогнозировать рост своих доходов на более длительный срок, а с другой, еще меньше людей готово до предела сократить свое потребление больше чем на два-три года, даже ради собственного жилья.